[#1] 왜 미국·유럽엔 '영끌족'과 '전세 사기'가 없을까?

요즘 우리나라에서 집 한 채 사려면 참 머리가 아픕니다.

"대출 규제 때문에 사고 싶어도 돈이 모자란다"는 한숨이

여기저기서 터져 나오죠.

 

그런데 눈을 돌려 미국이나 유럽 같은 선진국을 보면

깜짝 놀랄 만한 사실이 있습니다.

 

그곳에서는 신용만 괜찮다면 집값의 80~90%, 

심지어 생애 최초 구매자에게는 95%까지도

대출을 해준다는 것입니다.

 

여기서 당연히 이런 의문이 든 지 않으셨나요?

"아니, 그렇게 돈을 많이 빌려주면 

너도나도 영끌해서 집값 폭등하고

나라 경제가 망해야 정상 아닌가? 

왜 그들의 금융 시스템은 멀쩡하게 유지되는 걸까?"

 

선진국들이 거액의 주택 대출을 해줄 수 있는 이유와,

이를 안전하게 지키는 4가지 비밀 브레이크에 대한 이야기입니다.

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1. 첫 번째 비밀: "집값은 안 봐요, 당신 월급만 봅니다"

한국과 선진국의 가장 큰 차이는 대출을 해줄 때 '무엇을 중심으로 보느냐'입니다.

• 한국:
  그동안 우리는 주로 '집값'을 기준으로 대출을 해주는
  LTV(담보인정비율) 방식에 오랫동안 의존해 왔습니다.
  은행은 돈을 빌려줄 때 "당신이 얼마를 버는가" 보다는
  "당신이 사려는 집이 얼마짜리인가"를 먼저 보았습니다.
  
  대출 비율이 70%라면 소득이 적은 사람이라도
  10억짜리 집을 살 때는 7억,
  20억짜리 집을 살 때는 14억
  대출이 가능했던 거죠.
  
  집이라는 확실한 담보가 있으니까요.
  그러다 보니 내 소득 능력보다 훨씬 비싼 집이라도
  부모님께 증여를 받거나
  어떻게든 틈새를 찾아 '영끌'을 하는 게 가능했습니다.
  
  
• 선진국:
  반면 그들은 집값이 얼마짜리든 그것부터 보지 않습니다.
  오직 "당신이 매달 받는 월급(소득)으로
  이 빚을 평생 감당할 수 있는가?"를 가장 먼저,
  그리고 가장 칼같이 따집니다.

물론 우리나라도 최근 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 제도를 도입해서

선진국형 소득 심사를 강화하고 있습니다.

LTV의 비율이 풀렸어도 연봉이 낮으면

대출 한도가 뚝 깎이는 이유가 바로 이 때문입니다.

 

선진국은 이 소득 심사가 훨씬 더 오래전부터,

훨씬 더 강력하게 금융 시스템 뼈대에 박혀있습니다.

 

2. 두 번째 비밀: "가지고만 있어도 돈이 줄줄 샙니다"

선진국이 대출을 많이 해주는 것은

'실수요자(내가 들어가 살 사람)'를 위한 배려일 뿐,

투기꾼을 위한 것이 절대 아닙니다.

 

이를 조절하는 핵심 무기가 바로 '보유세(재산세)'입니다.

미국의 주택 재산세율은 주마다 다르지만

보통 매년 집값의 1~2%를 국가에 내야 합니다.

 

내가 대출을 잔뜩 받아 10억짜리 집을 샀다면,

매년 나라에 1,500만 원 안팎의 세금을 생돈으로 내야 한다는 뜻입니다.

 

30년 동안 갚아야 할 대출 이자에

매년 나가는 끔찍한 재산세까지 더해지면,

아무리 대출을 많이 해준다고 해도

"집을 여러 채 사서 투기해야지"라는 생각은 감히 엄두도 내지 못합니다.

 

집은 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) 곳이라는 인식이 박힐 수밖에 없습니다.

 

3. 세 번째 비밀: "평생 이사 걱정 없는 둥지가 있다"

우리나라 사람들이 영끌을 해서라도

내 집 마련에 집착하는 가장 큰 이유는 '주거 불안정' 때문입니다.

 

전세 사기 위험도 무섭고,

월세 계약도 보통 2년 단위라 아이 키우는 집은

몇 년마다 이사 다녀야 하는 스트레스가 엄청나죠.

 

반면 유럽(독일, 프랑스 등)은 집을 굳이 사지 않아도

아무 문제가 없는 시스템을 만들어 놨습니다.

 

• 평생 계약 보장:
  세입자가 월세를 밀리거나 집을 부수지 않는 한,
  집주인이 마음대로 세입자를 쫓아낼 수 없습니다.
  원하면 평생 그 집에서 살 수 있죠.
  
  
• 기업형 임대:
  개인이 부수입을 올리려고 세를 주는 게 아니라,
  거대한 대기업이나 연기금이
  아파트 단지 전체를 전문적으로 관리하고 임대합니다.
  
  

집을 안 사도 평생 깨끗한 집에서 이사 걱정 없이,

그것도 정부가 정한 안정적인 임대료만 내고 살 수 있으니

"내 돈 90%를 빚내서 집을 사야겠다"는 압박감 자체를 느끼지 않는 것입니다.

실제로 독일의 주택 소유율은 40%대에 불과합니다.

 

4. 네 번째 비밀: "굳이 서울(수도)에 살 필요가 없다"

한국에서 대출을 풀어주면 모든 돈이 '서울'로만 쏠려 집값이 폭등합니다.

일자리, 명문대, 대형 병원이 전부 서울에 몰려 있기 때문이죠.

 

하지만 선진국은 국토가 균형 있게 발달해 있습니다.

 

• 미국:
  돈을 벌려면 뉴욕, 기술을 배우려면 실리콘밸리,
  정치를 하려면 워싱턴, 영화를 하려면 LA로 흩어집니다.
  
  
• 독일:
  금융은 프랑크푸르트, 자동차는 뮌헨,
  정치는 베를린, 물류는 함부르크에 있습니다.
  어디에 살든 양질의 일자리와 인프라가 보장됩니다.
  
  

수요가 전 국토로 골고루 분산되어 있으니,

대출을 많이 해준다고 해서

특정 도시 한 곳의 집값만 미친 듯이 치솟는 부작용이 훨씬 덜합니다.

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마치며: 금융의 혜택 뒤에 숨겨진 촘촘한 안전장치

결국 선진국들이 집값의 90%를 빌려주면서도

시스템을 유지할 수 있는 진짜 이유는,

대출이라는 '당근'을 주는 대신 깐깐한 소득 심사,

무거운 세금, 탄탄한 임대 시장, 균형 발전이라는

대형 '채찍'들을 동시에 쥐고 있기 때문입니다.

 

우리나라도 무작정 대출 규제만 풀기 전에,

왜 정부가 대출 조절 장치를 만지작거릴 수밖에 없는지

그 이면의 시스템을 이해하는 데 도움이 되셨길 바랍니다.